بررسی صندوق‌های املاک و مستغلات (REIT)
مآخذ: دنیای اقتصاد تاریخ 1401/06/30
- صندوق‌های زمین و ساختمان با کارکرد تامین مالی ساخت‌و‌ساز از مسیر جذب نقدینگی متقاضیان سرمایه‌‌گذاری ملکی و حتی متقاضیان مسکن، از طریق حفظ و ارتقای ارزش دارایی‌‌های افراد متناسب با تورم ملکی، یکی از روش‌های نوین تامین مالی برای ساخت و خانه‌‌دار شدن متقاضیان محسوب می‌شود.
- در شرایط فعلی تامین مالی مسکن از مسیر سنتی یعنی روش متکی بر منابع و تسهیلات بانکی دیگر جوابگوی بازار و نیاز متقاضیان نیست.
- بدین ترتیب، مقدمات فعالیت نخستین صندوق املاک و مستغلات که به اختصار ریت (REIT) نامیده می‌شوند، به تازگی فراهم شده و مسیر جدیدی را برای ملاکان و سرمایه‌‌گذاران ملکی ایجاد خواهد کرد و به عنوان یک راه فرعی بورسی می‌تواند منجر به تقویت قدرت متقاضیان خرید در بازار مسکن نیز بشود.
- راهاندازی نخستین صندوق املاک و مستغلات در حالی در روزهای اخیر فراهم شده است که بر مبنای قوانین موجود در این زمینه برای تحول در نظام تامین مالی مسکن اتصال این بازار به بازار سرمایه و راهاندازی مجموعه‌‌ای موثر از ابزارها و نهادهای نوین تامین مالی ضرورتی اجتناب‌‌ناپذیر است.
- رِیت یا صندوق املاک و مستغلات، امکانی بورسی برای جذب نقدینگی‌‌های خرد و کلان، با پشتوانه عرضه ابرملک‌‌ها در بازار سرمایه و تبدیل ارزش ریالی آنها به یونیت‌‌های سرمایه‌‌ای است که نه تنها مشکل بسیاری از ملاکان حقیقی و حقوقی برای عرضه املاک خود به بازار را برطرف می‌کند بلکه مسیری مناسب برای سرمایه‌‌گذاران ملکی و متقاضیان مسکن برای حفظ و ارتقای ارزش دارایی‌‌های آنها در برابر تورم ملکی محسوب می‌شود.
الزامات قانونی در راهاندازی این صندوق‌ها
- راهاندازی صندوق‌های املاک و مستغلات در دو قانون مصوب مجلس، مورد تاکید قرار گرفته است.
- الزام به راهاندازی ریت‌‌ها به عنوان یک روش نوین تامین مالی در حوزه مسکن از مسیر بازار سرمایه، یک‌بار در قانون ساماندهی و حمایت از تولید وعرضه مسکن مصوب سال ۸۷ و بار دیگر در قانون جهش تولید مسکن مصوب سال ۱۴۰۰ مورد تاکید قرار گرفته است اما تاکنون اقدامی عملیاتی در راستای راهاندازی این روش نوین تامین مالی صورت نگرفته بود.
ضرورت‌های محیطی جهت تاسیس این صندوق‌ها
- هم‌‌اکنون یک تکلیف و یک اضطرار برای ابرملاکان، زمینه را برای راهاندازی صندوق‌های املاک و مستغلات فراهم کرده است.
- تکلیف یاد‌شده مربوط به ماجرای سبک‌‌سازی دستگاه‌ها و بانک‌ها از املاک مازاد، منجمد و بلااستفاده است.
- از سوی دیگر یک اضطرار برای عرضه این املاک هم‌‌اکنون وجود دارد که می‌تواند به عنوان محرکی برای ابرملاکان برای ورود به حوزه راهاندازی صندوق‌های املاک و مستغلات مورد استفاده قرار بگیرد. این اضطرار مربوط به شرایط حاد شبکه بانکی به لحاظ حجم زیان و وضعیت کفایت سرمایه و میزان دارایی‌‌های غیرمولد ملکی در اختیار آنهاست.
پاسخ به پرسش‌های اساسی درخصوص این صندوق‌ها
الف- ویژگی‌های مهم صندوق‌های املاک و مستغلات کدام اند؟- این صندوق‌ها طول عمر مشخصی دارند که حداقل دوره فعالیت و حیات آنها ۵ سال است.
- در دوره فعالیت این صندوق‌ها یونیت‌‌داران از عواید بلندمدت یونیت‌‌ها ناشی از افزایش قیمت ملک در طول زمان (تورم ملکی)، و همچنین عواید حاصل از فعالیت‌‌های مجاز صندوق، منتفع می‌شوند.
- در پایان عمر صندوق، این سرمایه‌‌گذاری با تقسیم اصل سرمایه، سود و عواید حاصل از سرمایه‌‌گذاری، خاتمه می‌‌یابد.
ب- چه کسانی می‌توانند این صندوق‌ها را راهاندازی کنند و چه افرادی می‌توانند در آنها سرمایه‌‌گذاری کنند؟
- آنطور که از متن اساسنامه تشکیل صندوق‌های املاک و مستغلات قابل استنباط است اینکه همه صاحبان املاک بدون هیچ محدودیتی می‌توانند اقدام به ارائه درخواست برای تشکیل صندوق کنند.
- مکانیزم تشکیل صندوق املاک و مستغلات به این صورت است که ارزش ملک مورد نظر در صندوق تبدیل به واحد یا یونیت‌‌های سرمایه‌‌گذاری شده و این واحدها از طریق صاحب ملک در بازار سرمایه عرضه می‌شود.
- با خرید یونیت‌‌ها از سوی سرمایه‌‌گذاران، نقدینگی حاصل از آن در اختیار مالک قرار گرفته که می‌تواند با استفاده از آن و سرمایه‌‌گذاری در بازارهایی که مطابق با اساسنامه صندوق برای سرمایه‌‌گذاری منابع به دست‌آمده از فروش یونیت‌‌ها، مجاز هستند، اصل و سود سرمایه‌ها را در زمان اتمام دوره سرمایه‌‌گذاری به خریداران یونیت‌‌ها ارائه کند.
ج- آیا این صندوق‌ها خوراک بازار مسکن هستند یا برای عرضه سایر کاربری‌‌های ملکی کارآیی دارند؟
- در ظاهر و براساس اساسنامه تشکیل صندوق‌های املاک و مستغلات، محدودیتی در این زمینه وجود ندارد و همه مالکان املاک با هر نوع کاربری می‌توانند املاک خود را از این طریق عرضه کنند. اما واقعیت این صندوق‌ها نشان می‌دهد مشتری اصلی آنها ابرملاکان دارای ابرملک هستند. در واقع نهادها، دستگاه‌ها، بانک‌ها و صاحبان املاک تجاری و اداری، مخاطبان اصلی این صندوق‌ها هستند.
- ابرملاکان به‌ویژه صاحبان املاک تجاری و اداری که در حالت عادی امکان عرضه وسیع واحدهای خود را ندارند یا تمایلی هم به این کار ندارند اما می‌خواهند از ارزش این املاک به صورت جاری و سالانه استفاده کنند، می‌توانند املاک خود را از طریق صندوق‌های املاک و مستغلات در بازار سرمایه به یونیت‌‌های سرمایه‌‌گذاری تبدیل کرده، یونیت‌‌ها را به سرمایه‌‌گذاران عرضه کنند، با نقدینگی ایجاد شده اقدام به فعالیت‌‌های سودآور کرده و در پایان، اصل و سود سرمایه‌‌گذاری خریداران یونیت را به آنها واگذار کنند.
- با توجه به اینکه در این روش از همان ابتدا مالکیت قطعی این واحدها به خریداران یونیت واگذار نمی‌شود، در پایان دوره سرمایه‌‌گذاری، مالکان می‌توانند در صورت پرداخت اصل و سود سرمایه‌‌گذاری به خریداران یونیت، املاک خود را نیز نگهداری کرده و ضرورتی برای فروش آنها نداشته باشند.
د- چه نوع املاکی می‌توانند از طریق این صندوق‌ها واگذار شود؟
- براساس اساسنامه صندوق‌های املاک و مستغلات همه املاکی که دارای پایان‌‌کار و سند رسمی باشند، در رهن و وثیقه بانک قرار نداشته باشند و همچنین زمین خام نباشند می‌توانند از طریق این صندوق‌ها عرضه شوند.